¿Qué es el RevPAR?
El RevPAR es el revenue per available room,o en español, ingresos por habitación disponible. Es decir, el beneficio económico obtenido por habitación del alojamiento a nivel general y en un periodo determinado independientemente de si una habitación concreta ha sido ocupada o no.
El RevPAR para hoteles es considerado el KPI más importante ya que no sólo te permite comprobar la rentabilidad de un hotel; sino también actuar en consecuencia y comprobar la efectividad del revenue management de forma sencilla y fiable.
¿Cómo calcular el RevPAR?
Calcular el RevPAR es muy sencillo. Puedes hacerlo de dos formas:
- Dividiendo los ingresos -resultado de multiplicar el precio medio por el número de habitaciones vendidas durante un periodo determinado- entre las habitaciones disponibles (número de días analizados por habitaciones del establecimiento).
- Multiplicando la ocupación hotelera por la tarifa media diaria. Puedes obtener la cifra de ocupación hotelera multiplicando el porcentaje de ocupación sobre las habitaciones disponibles durante un periodo determinado.
Ejemplo práctico: Cómo calcular el RevPar de un hotel
Un establecimiento hotelero tiene 70 habitaciones en total con un precio medio de 80€ por cada una y quiere calcular el RevPAr de 30 días. Teniendo en cuenta que durante este periodo se ha alquilado una media de 60 habitaciones al día.
Fórmula 1
RevPAR sería igual a la división de 144.000 (resultado de multiplicar 80-precio medio- por 1.800 -60 habitaciones al día durante 30 días-) entre 2.100 (resultado de multiplicar 30 -periodo para el que se quiere calcular- por 70 -habitaciones totales del hotel-). Obteniendo un resultado de 68 €.
Fórmula 2
En este caso, el ingreso por habitación disponible sería igual a la multiplicación de 0,85 (siendo la ocupación media durante 30 días en este caso del 85%*) por 80 -precio medio por noche-. De esta forma el resultado también sería de 68€.
*Si no sabes cuál es el porcentaje de ocupación hotelera puedes conseguirlo dividiendo las habitaciones ocupadas entre las habitaciones disponibles y multiplicando esta cantidad por 100.
Definir el RevPAR mínimo para obtener beneficios
Averiguar cuál es el RevPAR mínimo que deberías lograr para obtener beneficios en tu alojamiento es imprescindible. Esta te ayuda a establecer una estrategia de revenue management adecuada a tus necesidades y a las características del establecimiento. ¡No siempre basta con subir los precios!
Para obtener una estimación que te permita saber dónde establecer el mínimo viable, divide todos los gastos que genera la vivienda turística u hotel entre el total de habitaciones o unidades. Si el RevPAR supera esa cantidad será señal de que estás obteniendo beneficios.
RevPAR en viviendas con fines turísticos
El ratio de revenue per available room nació originalmente pensando en los hoteles, ya que su sistema de medidas está adaptado a habitaciones.
Sin embargo, tras el boom de las viviendas con fines turísticos en España, se ha empezado a usar también en este ámbito. Siendo una forma sencilla de obtener estimaciones en cuanto a rentabilidad. Para que sea lo más fiable posible, puedes hacer el cálculo bien por unidad o por plazas.
En cualquier caso, para medir el RevPAR en viviendas turísticas debes hacerlo agrupándolas por características. Es decir, aquellas similares en cuanto a ubicación y, por ejemplo, número de habitaciones, deberán ir en un grupo separado de otras con mayor capacidad o mejor localización.
ADR, GOPPAR y TrevPAR
A pesa de ser uno de los métodos más utilizados en la gestión de alquileres vacacionales, el RevPAR sólo mide la venta por habitación o alojamiento. Es cierto que son las más significativas pero no siempre representan un porcentaje alto de los beneficios totales. Por ello, es recomendable apoyar y/o complementar el cálculo del revenue per available room con estos otros medidores.
ADR
El ADR es el Average Daily Rate. Es decir, la tarifa media diaria. Un dato necesario para el cálculo del RevPAR y otras métricas que te ayudarán a establecer una estrategia de revenue management efectiva en tu alojamiento turístico.
Por lo tanto, el ADR se calcula dividiendo los ingresos por habitaciones totales entre el número de habitaciones vendidas.
TrevPAR
También conocido como RevPAR II es el Total Revenue per Available Room. Es decir, el beneficio total por habitación disponible. Es igual al RevPAR pero incluyendo en los ingresos de cualquier servicio relacionado con el alojamiento, no sólo del alquiler de habitaciones o vivienda.
Para calcular el TrevPAR sólo tienes que dividir el beneficio total recibido entre las habitaciones disponibles.
GOPPAR
El término GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room), o beneficios operativos brutos por habitación disponible en español, hace referencia a los beneficios de un hotel tenga habitaciones disponibles para un periodo determinado. Hasta ahí podría parecer similar al RevPAR. Sin embargo, la principal diferencia entre estas fórmulas es que en el caso del GOPPAR se incluyen en los ingresos aquellos variables.
Es decir, se tienen en cuenta los servicios de limpieza, minibar, etc. Se trata de un ratio que le va ganando cada vez más terreno a.
Puedes calcularlo dividiendo los ingresos totales menos los gastos operativos entre las habitaciones disponibles, independientemente de su ocupación.
¿Pueden estas métricas ayudar a mejorar la rentabilidad de un alojamiento vacacional?
Sí. Ya que, con sus defectos y virtudes son grandes indicadores del estado financiero de tu alquiler vacacional. Además, se trata de métrica accesibles, no son necesarios grandes conocimientos para su aplicación, por lo que resultan ideales para todo tipo de propietarios.
¿Cómo aumentar el RevPAR y TrevPAR?
Atención a los patrones de consumo
Es la base para aplicar el resto de medidas que ayudarán a aumentar el ratio de beneficios por habitación disponible. Puedes ayudarte de Google Analytics y otras herramientas de Big Data para averiguarlo prácticamente todo sobre tus clientes potenciales y actuar en consecuencia.
Como mencionábamos antes, subir los precios excesivamente en temporada alta y bajarlos en temporada baja no siempre te dará los resultados esperados. Antes de tomar decisiones de este tipo, estudia bien qué buscan los huéspedes y sobre todo cuánto están dispuestos a pagar por ello.
Upselling y Cross-selling
Primero, el Upselling es una técnica idónea para los alquileres vacacionales. En cualquier caso, si quieres aumentar los precios de tus habitaciones o viviendas deberás también incrementar su valor. Por ejemplo, con muebles y menaje de gran calidad. No deja de ser una inversión pero, a medio o largo plazo, te reportará grandes beneficios.
En segundo lugar, el cross-selling es quizá la técnica más sencilla para aumentar ingresos sin invertir. Se trata de ofrecer servicios complementarios que no tienen que ver necesariamente con la propiedad. Por ejemplo, puedes llegar a acuerdos con plataformas de excursiones. De esta forma puedes obtener una comisión cada vez que alguno de tus clientes contrate uno de sus productos.
Programa de fidelización
El programa de fidelización no sólo sirve para asegurarte los ingresos constantes de clientes recurrentes. Un cliente satisfecho será siempre el mejor embajador de tu alojamiento. Él mismo atraerá a otros y así sucesivamente; aumentando los ingresos y, por ende, los beneficios.
Así mismo, para implementar un programa de fidelización efectivo debes cuidar al detalle el estado de tu alojamiento y la experiencia del cliente.
Experiencia del cliente
Siempre y cuando puedan, a los clientes no les importa pagar más por recibir un buen servicio en todos los aspectos de su estancia. Todo cuenta: desde cómo le atienden por teléfono a cómo le hablan a su llegada.
No obstante, no sólo estamos hablando del estado del inmueble, que se da por hecho que debe ser óptimo. sino de la experiencia global.
Asegúrate de contar con profesionales capacitados en todos los departamentos. Especialmente aquellos en contacto directo con los huéspedes, que deben ser amables y resolutivos.
Soluciones tecnológicas para ti
Hoy en día existen todo tipo de herramientas que te pueden ayudar en la gestión de alquileres vacacionales: Channel Manager, PMS,… herramientas que no sólo sirven para optimizar tarifas sino para mejorar la experiencia general del cliente sobre la que hablábamos en el punto anterior.
Por ejemplo, podemos hablar del check-in. Una de las fases más delicadas que pueden beneficiarte o perjudicar todo el trabajo anterior que hayas hecho. Cuando un cliente llega de viaje al alojamiento que ha alquilado lo último que quiere es entretenerse firmando hojas de registro. Siendo algo obligatorio en toda España, no puedes saltarte este paso pero sí agilizarlo gracias a Chekin. La app de referencia para la gestión de huéspedes. No sólo se integra con tus calendarios de plataformas de alquiler como Airbnb, sino que tiene contacto directo con las autoridades y permite completar el proceso de registro en dos minutos. Regístrate aquí para probarla de forma gratuita.
En definitiva, tienes muchas opciones para asegurarte el éxito de tu alojamiento vacacional y aumentar sus beneficios. En este caso, querer sí es poder.
